房地產廣告為何單獨設立《房地產廣告發布規定》？是因為房地產交易事關國計民生。同時，房地產“不動產”的屬性要求“善意取得”，這也是民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產的第三人的合法權益，維護交易活動的動態安全，具有重要的意義。作為承擔著重要居間角色的房地產中介機構，自身合規性審查和自律，是保障房地產市場秩序良好運行的重要組成部分。 1、合規原則 居間人是為委托人與第三人進行民事法律行為報告信息機會或者提供媒介聯系的中間人，其對于所提供的信息、成交機會負有保密義務。房地產居間服務廣告是以《廣告法》為核心要求的諸多法律集合。《廣告法》規定了商業廣告應該真實、合法、廣告主對廣告內容的真實性負責的要求。作為居間者的房屋中介機構，其雖然提供的是居間服務，但是，這種居間服務是基于第三人擁有的合法房產作為背書的。因此，其在滿足《廣告法》合法性要求之前，就需要滿足居間服務所必須遵守其他法律規范，比如自身居間資質、委托售賣房產資質的合法性。因此，房地產中介機構對于房源的真實與合法性負有主動和必然的審查責任。 2、真實原則 房地產廣告披露信息要真實、合法、準確、清楚、明白、數據有來源。依據《廣告法》對于商業廣告的要求，對于房源信息，房地產中介機構應當嚴格遵守的商業廣告原則有：真實（與客觀事實相符合）、合法、誠實信用、準確、清楚、明白。“真實”就是保障房源信息做實質性審查而非完全依賴于售賣方提供的信息。“合法”就是要履行對房源信息真實性的審查義務并備案。“誠實信用”是民法的基本原則之一，它是正義理念在民法的具體化，是在遵守交易道德基礎上謀求當事人之間的利益平衡，以及當事人與社會（道德）的利益平衡。“準確”就是就是要保證報告的買賣雙方信息準確傳遞。“清楚”就是要依據法規要求對交易房屋的重大信息完整披露。“明白”就是對于自有經營數據的表述應當顯著清晰表明數據的來源，便于消費者做出適當的交易機會選擇。 3、合理原則 合理應用中華優秀文化精髓，保障社會良好風尚及社會主義核心價值觀的宣揚。商業廣告只有從尊重中華文化、尊重消費者、尊重社會規則角度出發進行宣傳，才能贏得社會與消費者的尊重。商業廣告應當避免利用中華優秀文化精髓，以以美好生活或者轉變命運達到美好生活為誘餌，設定一個偽命題的邏輯引誘消費者思維發布迷信廣告，比如以借助風水堪輿為名進行所謂的“兇宅篩查”。不能利用社會公眾的道德認知，借助所謂子虛烏有的事件發布違法廣告，比假借“50萬元重金尋找救父恩人”尋人啟事為虛假內容發布違法廣告。還有在限購地區開展以租金躉交方式的“以租代售”發布違法廣告。這些都不是創新營銷模式，應該加以規范，避免觸及法律底線和邊界。 4、謹慎原則 慎重審核銷售境外房地產項目廣告，保護好企業利益。近來，由于國內房地產市場政策的調整，有些房地產中介機構將目光轉向了境外房地產項目。但是，對于銷售境外房地產項目必須要慎重審核項目的法律資質以適應中國法律規范。那么，對境外房地產項目在境內銷售廣告的合規性進行審查時需要注意哪些方面呢？首先，境內外房地產項目的規劃、開發和銷售法律規范不一樣，要審核境外房地產項目是否符合在中國銷售的法律規范，比如合法可售的項目的政府文件等，以及需要準備中國駐房地產項目所在國使領館認證的法律文書和國內翻譯文件。其次，還要關注中國政府與房地產項目所在國之間的國際法規定。因為，中國是國際法優先的國家，一定要保障所售房地產項目滿足國際法和國內法要求。同時，鑒于房地產項目屬于大額投資，境外房地產項目的銷售還要考慮大額外匯使用額度的法規限制。 房地產中介機構通過對自身資質和發布廣告內容的合規性審查，可以保障所提供的服務滿足法律要求、消費者需求、公平競爭規范，既承擔重要社會公共居間服務的職能，又可以避免產生違法行為。 |
|
|
