| 【案情】 2011年3月，鄒某與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了該公司開發的住房。2011年5月，鄒某于房屋竣工驗收并取得竣工驗收備案登記證之后收房并裝修。2012年4月，鄒某發現該房底層房間墻體、地面存在嚴重返潮、結露，且外墻滲水，為此鄒某多次向該房地產公司方反映，但經多次維修仍未修好。后鄒某向當地房屋質量監督部門投訴，該質監部門認為房屋返潮、結露是質量問題，且住宅室內表面長時間的結露，會滋生霉菌，對居住者的健康造成有害的影響。鄒某遂訴至法院，請求解除雙方的房屋買賣合同。 【解析】 本案的爭議焦點是購房者以房屋存在質量問題請求解除合同時，如何認定解除合同的標準。 房屋存在質量問題時，售房者應當依法承擔瑕疵擔保責任。瑕疵擔保是指出賣人基于合同約定或法律的明確規定，而對標的物的質量及其負載之權利所應負的保證其瑕疵、完整、符合合同約定或法律規定的義務。我國合同法第一百四十八條對標的物的瑕疵擔保責任明確規定，出賣人給付符合合同約定質量標準的標的物，是一項給付義務。房屋質量的瑕疵擔保責任不僅可以適用合同法第一百四十八條，而且可以適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條和第十三條。實踐中，房屋不符合質量要求而導致售房者承擔合同解除的瑕疵擔保責任，存在多種情形：第一，房屋質量存在不符合國家標準的缺陷問題，即房屋主體結構設計不符合國家標準，影響使用功能。第二，房屋質量問題未積極修復，嚴重影響正常居住使用。第三，房屋質量問題損害居住者身體健康，嚴重影響正常居住使用。 房屋存在質量問題一般都會影響正常的居住使用，而在何種情況下達到影響正常居住使用的“嚴重”程度，則難以界定。筆者認為，“房屋嚴重影響正常居住使用”一般被理解為：房屋質量問題導致房屋的結構損壞，致使房屋失去居住的功能。本案則從保障購房者健康權的角度進行理解，即房屋質量問題導致居住人的健康受到損害時，房屋質量問題即達到影響正常居住使用的“嚴重”程度，構成合同法定解除的標準。本案房屋質監部門認為房屋質量問題致使房屋的使用影響居住者健康，因此人民法院據此認定房屋質量問題達到影響正常居住使用的“嚴重”標準，應依法支持原告訴訟請求。 （作者單位：重慶市第三中級人民法院） |
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