| 【案例】 甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車修理場所。經甲同意，乙先后兩次自費擴建多件房屋作為烤漆車間。乙在又一次擴建報批過程中發現，甲出租的全部房屋均未經過城市規劃部門批準，屬于違章建筑。 【分歧】 本案中，關于甲與乙之間的租賃合同的效力產生了兩種不同的意見： 第一種意見認為，該租賃合同是可撤銷的合同，乙可以向甲主張撤銷該租賃合同，理由是《合同法》規定了簽訂的合同存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯示公平情形的可以主張撤銷該合同，本案中甲存在欺詐的情形，故承租人乙可以主張撤銷該合同。 第二種意見認為，該租賃合同自始無效，因其違法了國家的相關法律規定。 【評析】 筆者同意第二種觀點，理由如下： 根據《合同法》的規定，下列情形的合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。而可撤銷的合同主要有：（一）存在重大誤解訂立的合同；（二）在訂立合同時顯失公平的合同；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。 另依據《房屋租賃合同司法解釋》第2條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中屬于該種情形，故應認定為該租賃合同無效。對于擴建房屋的費用應由哪方負擔的問題，依據《房屋租賃合同司法解釋》第14條規定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。在本案中，因甲、乙對擴建房屋都有過錯，應分擔擴建房屋的費用。 綜上，甲、乙雙方簽訂的租賃合同應認定為無效合同。 |
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