| 【案情】 法院判決李某須歸還趙某40萬元，李某到期未履行，趙某向法院申請強制執行。經查，李某以60萬元價款向某房產開發公司購買住房一套，李某支付了30萬元房款，剩余房款辦理了按揭貸款手續并支付給開發商，商品房預售合同已向房管部門備案登記，房屋已實際交付并居住其中，但未辦理過戶登記。法院裁定查封李某居住的該套房產。房產開發公司提出異議，認為被查封的房子還登記在房產公司名下，并未過戶給李某，請求解除查封。 【分歧】 對于法院能否將涉案房屋作為被執行人李某的財產進行查封，存在以下幾種意見： 第一種意見認為，雖然李某已買該房，但并未過戶，根據《物權法》第9條的不動產的物權登記主義，李某并不是房屋的所有人，法院裁定查封錯誤，應解除查封。 第二種意見認為，李某購買該房，以按揭方式付清所有全部房款，并實際占有該房，房屋所有權實際已經發生轉移，應駁回房地產開發商的異議請求。 【評析】 筆者贊同第二種意見。理由如下： 一、根據法律規定，查封并不基于物權，將被執行人具有物權期待利益的財產也列為可查封對象。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第19條規定：被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。從該條文中可以看出，《查封規定》沒有以不動產登記作為認定可否執行的依據，對于被申請人已支付全部房款，且實際占有的房屋，可以進行查封。本案中李某雖然尚未辦理房產過戶手續，但是他已具備取得權利的實質要件，具有期待利益。《查封規定》中將這種對物權有期待利益的財產也列入查封范圍，本案中的查封合法。 二、《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第15條規定：下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：……（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。本案中李某作為被執行人，其購買的房屋已辦理商品房預售合同備案登記，故法院將涉案房屋作為李某的財產查封符合法律規定。依據該規定的第17、18條，預查封的效力等于查封，房屋權屬在預查封期間登記在被執行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，本案中的查封實為預查封，于法有據。 綜上所述，在我國的法律規定中，查封并不基于買受人取得房屋的所有權。尚未辦理過戶登記時，買受人對于房屋的權利并不是物權。考慮到民間對于事實物權的認可，對于已經支付全部房款，商品房預售合同經備案登記，并由被執行人實際占有的房子，認可買受人已經取得了相當于物權的權利。本案中的查封可以克服形式主義物權變動帶來的僵化，實現實質上的正義，是合法的查封行為。 （作者單位：江西省廣昌縣人民法院） |
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