【案情】 2019年8月，李某未經其妻子張某同意，獨自將其婚后購買的房屋（房產證登記所有人為李某一人)以市場價出售給不知情的劉某，并辦理了過戶登記，李某獨得了售房款，張某認為李某未經其同意出售夫妻共同財產，該房屋買賣合同無效，請求撤銷該房屋買賣合同。 【分歧】 對于劉某能否取得涉案房屋所有權存在兩種意見： 第一種意見認為，劉某不能取得房屋所有權。《婚姻法》第十七條規定：“在婚姻關系存續期間，一方或雙方共同取得的財產，原則上屬于夫妻共同共有”。《物權法》第九十七條規定：“除非另有約定，處分共同共有財產的，須經共同共有人一致同意，處分行為才能對全部共有人發生效力”。李某將房屋出售劉某時，未經共同所有人同意，屬于無權處分，故劉某不能取得房屋所有權。 第二種意見認為，劉某善意取得房屋所有權，房屋買賣合同不可撤銷。 【管析】 筆者同意第二種意見，主要理由如下: 劉某購買登記在李某名下的房屋系夫妻共同財產，李某將房屋擅自出售給劉某屬無權處分，但該房屋登記在李某名下，李某實施擅自出售之無權處分行為時存在權利外觀，劉某受讓房屋時，主觀上為善意，且已經辦理完畢房屋過戶登記。 根據《物權法》第一百零六條第一款：“無分處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人后，所有權人有權追回；除法律另有規定處，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一）受讓人受讓該不動或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人”。此外，劉某在受讓房屋時，支付了合理價款，并辦理了房屋過戶登記。 有意見認為善意取得對所有權人保護不利，善意的取得對所有權人是有一定限制，但善意取得基于占有的公信力，維護了交易安全，這項制度存在是必要的。 綜上所述，在不動產權利證書未表明所有權上附有其他人的權利且取得方具有善意情況下，占有人無任何負擔地取得所有權。劉某符合法律規定善意取得不動產的條件，可善意取得房屋所有權。 （作者單位：江西省樂安縣人民法院） |
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