債務(wù)人的名下只有一套房產(chǎn)，且為其唯一住房，該房產(chǎn)是否可以被強(qiáng)制拍賣呢？本來這個問題有著確定的答案，但在實踐中，因?qū)Ψ梢?guī)定了解不全或者對法律規(guī)定的不同解讀，導(dǎo)致出現(xiàn)了不同的意見。現(xiàn)實中也經(jīng)常會接到似的咨詢，下面我們來做個簡單的解答。
《民事訴訟法》（2021年修正）第二百五十一條規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第四條（修正前為第六條）規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。基于上述法律規(guī)定，所以長期以來，有很多人包括部分法律專業(yè)人都有“唯一住房不能被拍賣”的錯誤認(rèn)識。
但是，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條又規(guī)定，有下列情形之一的，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系其本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）如果被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
可見，在符合規(guī)定條件下，被執(zhí)行人名下的唯一住房完全可以被強(qiáng)制拍賣。
當(dāng)然，除了法律規(guī)定之外，還涉及到對法律規(guī)定的理解。唯一住房并不必然等同于生活所必需的居住房屋。例如被執(zhí)行人所負(fù)債務(wù)的金額遠(yuǎn)低于其所居住的“豪宅”價值，卻因為該“豪宅”為其唯一住房而不能處置，對于債權(quán)人肯定不公平，不能完全犧牲債權(quán)人的利益來實現(xiàn)債務(wù)人因其經(jīng)濟(jì)狀況而造成的居住問題。
此外，法律保護(hù)“被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋”是出于對被執(zhí)行人居住權(quán)的保護(hù)，而非所有權(quán)的保護(hù)，居住權(quán)完全可以通過“以大換小”、“以租代持”等方式來實現(xiàn)。
因此，通過上述分析，大家對唯一住房是否可以被拍賣應(yīng)該有了確定的答案。但是，是否能拍賣成功又涉及到了房屋騰空、是以交吉還是不交吉標(biāo)準(zhǔn)推拍等實際操作問題，在以后再予以探討。
唐文聰法律團(tuán)隊
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