| 【裁判要點】 出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同依然有效。但因我國是以不動產物權登記作為物權變動的生效要件，只有依法辦理了房屋所有權轉移登記，才能發生房屋所有權變動的法律后果。買賣房屋處于司法查封狀態，構成法律上的“履行不能”，出賣人無法繼續履行合同、協助買受人辦理過戶手續，買房人無法實際取得房屋。 【相關法條】 《中華人民共和國合同法》第八條、第一百一十條 《中華人民共和國物權法》第九條 《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條 【案件索引】 一審：北京市通州區人民法院（2013）通民初字第09926號（2013年9月10日）。 二審：北京市第三中級人民法院（2013）三中民終字第01434號（2014年1月14日）。 【基本案情】 李吉（人物名稱均為化名）系北京市通州區宋莊鎮某公寓某號樓251號房屋（以下簡稱涉案房屋）的所有權人。2013年5月14日，李吉與王杰簽訂《房屋買賣合同》，李吉將涉案房屋出賣給王杰，房屋總價款149萬元（含家具家電等）。同日，王杰支付李吉定金2萬元，李吉將涉案房屋交付王杰居住使用。2013年5月29日，王杰支付首付款43萬元。2013年6月4日，王杰支付首付款40萬元。雙方約定上述定金及首付款共計85萬元應當用于解除涉案房屋原有的抵押貸款手續。 2013年6月6日，因李吉與案外人高翔的民間借貸糾紛案，高翔申請財產保全，北京市通州區人民法院作出（2013）通民初字第09386號民事裁定書，裁定對涉案房屋進行查封。王杰向法院提出案外人異議，被駁回。 王杰起訴至法院稱：我和李吉之間的《房屋買賣合同》受法律保護，我已經支付了85萬元購房款，現因李吉的原因導致房屋被查封，我的合法權益遭受損害。故訴至法院，請求判令：1.確認雙方之間的《房屋買賣合同》有效；2.李吉繼續履行雙方簽訂的《房屋買賣合同》，并協助我辦理過戶手續。 李吉辯稱：我同意王杰的訴訟請求，上述合同是雙方的真實意思表示，但是涉案房屋現已被司法查封，我無法繼續履行。 一審法院庭審過程中釋明王杰：涉案房屋處于司法查封狀態，其與李吉簽訂的《房屋買賣合同》存在著履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消除后另行主張或請求解除《房屋買賣合同》并要求出賣人承擔相應違約責任。王杰仍堅持其訴訟主張。 【裁判結果】 北京市通州區人民法院于2013年9月10日作出判決（2013）通民初字第09926號民事判決：一、確認王杰與李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效；二、駁回王杰的其他訴訟請求。一審判決后，王杰不服，持一審意見提起上訴，北京市第三中級人民法院駁回上訴，維持原判。 【裁判理由】 法院生效裁判認為：依法成立的合同，受法律保護。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。雙方簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，且不違背法律的強制性規定，合法有效。故對于王杰要求確認王杰、李吉簽訂的《房屋買賣合同》有效的訴訟請求，于法有據，法院依法予以支持。 履行不能，是指實際給付的內容為不能，給付不能發生不履行（原）債務的效力。該案中，王杰要求李吉繼續履行合同，協助王杰辦理過戶手續。而涉案房屋處于司法查封的狀態，李吉無法繼續履行合同、協助王杰辦理過戶手續，構成履行不能。經法院釋明王杰，王杰堅持要求繼續履行合同，故對于王杰要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》并辦理房屋過戶手續的訴訟請求，依據不足，法院依法不予支持。 【案例注解】 本案的爭議焦點在于，買受人買賣房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋買賣合同能否繼續履行，買受人能否要求辦理過戶手續，買受人的權益如何得到保護。 （一）買房后被查封，《房屋買賣合同》效力不受影響。 房屋查封是指人民法院或其他司法機關把被查封人的房產貼上封條，或者通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬限制，禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或變更。在現實生活中，根據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序，可分為“簽前查封”（房屋買賣之前查封）與“簽后查封”（房屋買賣之后查封）兩種情形。 根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定》及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定可知，雙方買賣房屋之后被法院查封的，房屋買賣合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房產被法院查封，買賣雙方仍簽訂《房屋買賣合同》的，合同無效。本案中，王杰與李吉簽訂買賣合同在前，法院采取查封措施在后，該合同不違反前述法律和行政法規的強制性規定，亦不損害第三人權益，合法有效。雖然雙方在辦理房產過戶手續之前，法院對房屋進行了查封，但房屋買賣合同的有效性依然不受影響。 （二）房屋被查封，能否辦理過戶手續。 我國《物權法》第9條第1款規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。由此可知，我國以不動產物權登記作為物權變動的生效要件。當事人訂立了合法有效的房屋買賣合同，只有依法辦理了房屋所有權轉讓登記，才能發生房屋所有權變動的法律后果；不經登記，法律不認為發生了房屋所有權的變動。這既是不動產物權交易安全性和公正性的需要，也是不動產物權公示原則的必然要求。本案中，王杰與李吉雖已簽訂了《房屋買賣合同》，王杰也交納了首付款并實際占有使用房屋，但雙方未辦理房屋的過戶手續，從法律上來講，涉案房屋的所有權仍歸出賣人李吉所有，買房人王杰并未取得房屋的所有權。 履行不能，又稱“給付不能”，是指債務人由于某種原因，事實上已不可能履行債務。履行不能使債的目的客觀上無法實現，因而導致債務消滅或轉化為損害賠償之債，債權人無法請求繼續履行。學術上，以債務成立時是否有履行不能的事實存在，履行不能被分為“自始不能”和“嗣后不能”，自始履行不能，是指在給付義務成立之時給付即為不可能。與自始不能相對的是嗣后不能，即債務成立后發生的給付不可能。本案雙方簽訂房屋買賣合同后房屋被查封，即屬于“嗣后不能”。“嗣后不能”并不影響合同的效力，而是根據是否可歸責于當事人分別處理。如果不可歸責于當事人，則作為一種風險，依風險負擔的規則處理；如果可歸責于一方當事人，則作為債務不履行（違約），由責任人承擔債務不履行責任”。嗣后不能體現在我國《合同法》第一百一十條的規定：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權人在合理期限內未要求履行。 本案中，王杰與李吉簽訂《房屋買賣合同》后，在履行合同方面，王杰依約支付了部分購房款，李吉也交付了房屋，如果房屋沒有被法院查封保全，王杰有權依據合同的約定要求李吉繼續履行《房屋買賣合同》并辦理房屋的過戶手續。但由于李吉因他案的債務問題涉訟，訴爭房屋在辦理過戶手續之前被法院查封，在訴爭房屋權利存有瑕疵、無法辦理過戶的現實狀況下，王杰要求李吉繼續履行合同、協助辦理過戶手續，即屬于客觀履行不能的情形，王杰堅持要求李吉辦理房屋過戶手續的請求，法院無法支持。 （三）簽訂買賣合同后房屋被查封，買房人的權益如何維護？ 司法實踐中，簽訂房屋買賣合同后，房屋被法院司法查封的，筆者認為可區分不同情況采取不同的方法： 1、對查封執行提出異議。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”由此可知，滿足三個條件（查封時房屋價款已經付清，查封時房屋已經由買受人占有，買受人對沒有辦理過戶手續沒有過錯），購房人可向執行法院提出執行異議，請求查封法院對該房產予以解封，解封之后可要求出賣人繼續履行合同并辦理過戶手續。本案中王杰在法院查封時實際占有房屋，其對未辦理房屋過戶手續沒有過錯，但因王杰僅支付了部分購房款，而未付清全款，故不符合前款規定的條件，其查封執行異議被法院駁回。 2、等待房屋解封。房屋查封作為一種執行措施，是有一定期限的。根據最高人民法院相關司法解釋，人民法院對土地使用權、房屋的查封期限不得超過二年。查封期限屆滿可以續封一次，續封時應當重新制作查封裁定書和協助執行通知書，續封的期限不得超過一年，且申請查封人有案件敗訴的風險。因此在房屋買賣合同有效的前提下，購房人購買房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出賣人履行房屋過戶的合同義務。 3、提供擔保財產、解除查封。如買受人要求繼續履行合同并取得該房屋的所有權，則可與查封法院協商，由出賣人或買受人自己提供其他擔保財產申請解除查封。提供擔保財產后，法院解除查封，，雙方可繼續履行《房屋買賣合同》，買方可要求辦理房屋過戶手續。如解除查封擔保是由買方自行提供的，其可以向出賣人進行追償。 4、解除買賣合同，要求賣房人承擔違約責任。法院查封可能是一個長時間的過程，而且房產很有可能被案外人申請執行。為避免損失擴大，買房人可以出賣人存在違約、合同目的不能實現為由行使合同解除權，要求賣房人返還購房款，并要求賣房人按合同約定或法律規定承擔違約責任。 （作者單位：北京市第三中級人民法院） |
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