| 【裁判要旨】 房屋買賣合同中開發(fā)商根本違約，買方主張解除合同并要求開發(fā)商賠償損失的，如無(wú)充分證據(jù)證明折前單價(jià)與當(dāng)?shù)赝愋汀⑼焚|(zhì)商品房的市場(chǎng)價(jià)相符，不宜將房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠認(rèn)定為可得利益損失計(jì)入損失賠償范圍。 【案情】 原告：何某 被告：重慶市順揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱順揚(yáng)公司） 2016年12月3日，順揚(yáng)公司（甲方）與何某（乙方）簽訂住宅定購(gòu)協(xié)議，該協(xié)議載明：1.乙方定購(gòu)的住宅用房位于“XXX樓盤”X棟XX層X號(hào)，建筑面積約110.43㎡，建筑面積折前單價(jià)4986.42元/㎡。2.定購(gòu)住宅用房的優(yōu)惠方式約定：2.1、VIP會(huì)員總房款優(yōu)惠5000元；2.2、“日進(jìn)斗金”優(yōu)惠12000元；2.3、定購(gòu)本項(xiàng)目一期一批次住宅，額外享有100元/㎡的建面原單價(jià)優(yōu)惠；2.4、付款方式優(yōu)惠，按揭付款99折；2.5、累計(jì)享受以上優(yōu)惠。3.乙方向甲方繳納定購(gòu)費(fèi)5000元…… 合同簽訂當(dāng)日，何某向順揚(yáng)公司支付了5000元定購(gòu)費(fèi)，順揚(yáng)公司給何某出具了一張收據(jù)并為何某辦理了一張VIP會(huì)員卡。后順揚(yáng)公司將上述房屋售與他人，何某遂訴至重慶市豐都縣人民法院請(qǐng)求依法判決：1.解除雙方簽訂的住宅定購(gòu)協(xié)議；2.順揚(yáng)公司退還定購(gòu)款5000元并賠償定購(gòu)款1倍的損失5000元，共計(jì)10000元；3.順揚(yáng)公司賠償何某可得利益損失（即順揚(yáng)公司給予的折扣優(yōu)惠）33550元。 【裁判】 重慶市豐都縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，順揚(yáng)公司的行為構(gòu)成根本違約，根據(jù)法律規(guī)定，買受人何某有權(quán)解除合同并要求順揚(yáng)公司返還已付購(gòu)房款并賠償已付購(gòu)房款1倍的損失。而房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠33550元不應(yīng)認(rèn)定為可得利益損失，計(jì)入損失賠償范圍，遂判決：一、原告何某與被告順揚(yáng)公司于2016年12月3日簽訂的住宅定購(gòu)協(xié)議自本判決發(fā)生法律效力之日起解除；二、被告順揚(yáng)公司在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)返還原告何某購(gòu)房款5000元，并賠償原告何某已付購(gòu)房款1倍的損失5000元，共計(jì)10000元；三、駁回原告何某的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴。 【評(píng)析】 本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、開發(fā)商順揚(yáng)公司是否構(gòu)成根本違約，涉案合同應(yīng)否予以解除；二、順揚(yáng)公司返還已付購(gòu)房款的同時(shí)買受人何某是否有權(quán)要求順揚(yáng)公司賠償已付購(gòu)房款1倍的損失應(yīng)否得到支持；三、房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠33550元應(yīng)否作為買受人何某的可得利益損失計(jì)入違約損失賠償范圍？ 一、根本違約與合同解除 《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定了四項(xiàng)合同法定解除的情形，其中第（四）項(xiàng)為根本違約，即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同。本案中，出賣人順揚(yáng)公司與買受人何某簽訂協(xié)議后，又將該房屋售與他人，致使買受人何某最終未能依約享受所購(gòu)房屋的占有、使用、處分、收益等四項(xiàng)所有權(quán)能，且順揚(yáng)公司在庭審中亦表示無(wú)繼續(xù)履行合同的可能，但承諾何某可在本小區(qū)樓盤重新選購(gòu)房屋并享受同樣的房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠。種種事實(shí)足以表明涉案房屋買賣合同的交易目的已不能實(shí)現(xiàn)，因此，順揚(yáng)公司的行為構(gòu)成根本違約，原告何某主張判決解除合同，應(yīng)予支持。同時(shí)，合同解除后，順揚(yáng)公司應(yīng)當(dāng)將已付購(gòu)房款5000元返還何某。 二、已付購(gòu)房款一倍的損失應(yīng)否賠償 《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第五條規(guī)定：“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第八條規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。”涉案住宅定購(gòu)協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的諸如買賣雙方當(dāng)事人的名稱、姓名，商品房的坐落、面積等基本狀況，商品房的銷售方式，商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式為按揭等商品房買賣合同主要內(nèi)容，且順揚(yáng)公司已經(jīng)依約收取了部分購(gòu)房款5000元，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。開發(fā)商順延公司在與買受人何某簽訂住宅定購(gòu)協(xié)議后又將房屋出賣第三人，致使買受人何某無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，故何某關(guān)于要求順揚(yáng)公司賠償已付購(gòu)房款1倍的損失的主張，符合《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第五條、八條明文規(guī)定。 三、房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠應(yīng)否認(rèn)定為可得利益損失 本案雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為雙方簽訂住宅定購(gòu)協(xié)議時(shí)，順揚(yáng)公司給予的房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠33550元，應(yīng)否認(rèn)定為買受人何某的可得利益損失，計(jì)入違約損失賠償范圍？ 《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定了合同當(dāng)事人違約應(yīng)承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任；第一百一十三條規(guī)定了違約損失賠償額的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括可得利益損失。所謂可得利益損失，是指合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)訂立合同時(shí)違約方預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。房?jī)r(jià)折扣優(yōu)惠一般為開發(fā)商在自行擬定商品房折前單價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定的降價(jià)、折扣等優(yōu)惠，屬于當(dāng)今社會(huì)常見的一種市場(chǎng)營(yíng)銷手段，本案住宅定購(gòu)協(xié)議明確約定了順揚(yáng)公司給予何某累計(jì)四項(xiàng)優(yōu)惠，即“2.1、VIP會(huì)員總房款優(yōu)惠5000元；2.2、“日進(jìn)斗金”優(yōu)惠12000元；2.3、定購(gòu)本項(xiàng)目一期一批次住宅，額外享有100元/㎡的建面原單價(jià)優(yōu)惠；2.4、付款方式優(yōu)惠，按揭付款99折”。首先，對(duì)于該四項(xiàng)購(gòu)房?jī)?yōu)惠的認(rèn)定，如僅著眼于“優(yōu)惠”二字，而不聯(lián)系協(xié)議上下文來(lái)看，對(duì)該“優(yōu)惠”再三推敲、甄別，容易形成這樣一個(gè)認(rèn)識(shí)邏輯：“合同正常履行，何某將享受以上四項(xiàng)優(yōu)惠，但順揚(yáng)公司違約導(dǎo)致何某未能享受該四項(xiàng)優(yōu)惠，那么該優(yōu)惠應(yīng)認(rèn)定為可得利益損失。”然這四項(xiàng)所謂的“優(yōu)惠”并非名副其實(shí)，實(shí)為出賣人順揚(yáng)公司就其所開發(fā)商品房的一種營(yíng)銷手段，系在順揚(yáng)公司單方擬定建筑面積（110.43㎡）折前單價(jià)4986.42元/㎡的基礎(chǔ)上給予多項(xiàng)折扣優(yōu)惠累計(jì)共33550元，這與在同類型、同品質(zhì)商品房的市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上給予33550元降價(jià)優(yōu)惠完全不同。 關(guān)于“優(yōu)惠”，如作如下三個(gè)假定情形分析能夠更好理解其實(shí)質(zhì)。先為三個(gè)案例設(shè)定相同背景條件為：某樓盤在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)為5000元/平方米，某開發(fā)商對(duì)外統(tǒng)一定價(jià)10000元/平方米，購(gòu)房者A、B、C分別與開發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買100平方米住宅一套。開發(fā)商簽訂協(xié)議后均轉(zhuǎn)賣他人。 情形1.開發(fā)商給予購(gòu)房者A各項(xiàng)優(yōu)惠后單價(jià)為6000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人，此后A并不會(huì)因此購(gòu)買同類型、同品質(zhì)的房屋花費(fèi)更高價(jià)款，反而只需花更少價(jià)款，即市場(chǎng)價(jià)5000元/平方米，所以不但不會(huì)產(chǎn)生損失，反而會(huì)獲取收益。 情形2.開發(fā)商給予購(gòu)房者B各項(xiàng)優(yōu)惠后單價(jià)為5000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人，此后B并不會(huì)因此購(gòu)買同類型、同品質(zhì)的房屋花費(fèi)更高價(jià)款，而只需花與市場(chǎng)價(jià)同樣價(jià)款，即市場(chǎng)價(jià)5000元/平方米，所以不會(huì)產(chǎn)生損失。 情形3. 開發(fā)商給予購(gòu)房者C各項(xiàng)優(yōu)惠后單價(jià)為4000元/平方米。開發(fā)商違約轉(zhuǎn)賣他人，此后C若購(gòu)買同類型、同品質(zhì)房屋會(huì)每平方米多花費(fèi)1000元（因市場(chǎng)價(jià)為5000元/平方米），那么C會(huì)產(chǎn)生10萬(wàn)元（1000元/平方米×100平方米）的可得利益損失。 綜上所述，針對(duì)本案所謂的購(gòu)房“優(yōu)惠”33550元，實(shí)為一種常見的商家促銷手段，買受人何某須進(jìn)一步舉證證明開發(fā)商順揚(yáng)公司單方擬定的折前單價(jià)4986.42元/㎡與當(dāng)?shù)赝愋汀⑼焚|(zhì)商品房的市場(chǎng)價(jià)相符，方能證明順陽(yáng)公司轉(zhuǎn)售他人的違約行為導(dǎo)致何某購(gòu)買除涉案商品房外的其他同類型、同品質(zhì)商品房將會(huì)付出更高價(jià)款，否則，不得將涉案購(gòu)房“優(yōu)惠”33550元認(rèn)定為可得利益損失，計(jì)入違約方的損失賠償范圍。 |
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