| 糾紛往往伴隨著實踐的發展層出不窮，常言道“有人的地方就有江湖”，在商品房買賣的江湖中，各種糾紛復雜而艱深，不可計數的法律爭點縈繞著商品房買賣的全過程。商品房價格的易變性往往折射出人性的貪婪，合同的毀棄變更在商品房買賣領域是常談長新的話題。違約金具有預定性，在風險發生之前就可把未來可預見的損失進行固定，變不確定為確定，從而保護合同雙方的利益。基于上述特性，違約金可以預先彌補商品房買賣的風險，將不確定的權利預先確定。違約金是一種有效的風控手段，當事人以合同中預設的違約金條款來避免舉證不力而帶來的敗訴風險。違約金的調整應在實際損失基礎上，以可預見性為基礎，結合合同當事人雙方的過錯綜合判斷。 商品房買賣合同的違約金調整案件與地區房地產市場發展成熟度關系較為密切。在中國裁判文書網上以“商品房買賣”“違約金調整”為關鍵字進行搜索。共出現民事案件358件。其中，重慶市以87件的案件數位列全國第一，經濟總量居全國前列的浙江省涉商品房違約金調整案件數量為79件，居全國第二。受京津冀一體化影響較大而房地產市場火爆的河北省案件數量為51件，位居全國第三。廣東省、江蘇省的案件數量分列全國第四、五位。以上數據可以看出，經濟發展程度高低與商品房買賣合同中違約金調整案件的數量呈現出正相關的關系。這種情況的出現，一方面是由于經濟發展程度越高，則人民群眾可支配的財產越多，社會流動資金及人民群眾投資熱情高漲，房地產市場作為目前投資收益較高的領域之一，必然成為社會資本熱衷追逐的對象。另一方面，經濟發展程度高的區域，第三產業相對發達，法律服務市場發展較為充分，各種專業的法律服務機構鱗次櫛比，糾紛主體往往傾向于通過法律手段解決爭議糾紛，故而大量涉商品房類案件進入法院。 基于對違約金性質的不同認識，法院在涉房屋買賣合同的案件中對于違約金調整標準的適用有不同的理解。關于買賣合同中明確規定以房屋標的額的一定比例按日計算違約金時，如果一方當事人請求調整違約金，人民法院應當以什么為基準裁定，司法實踐中的標準截然不同。經過對公開的裁判文書進行統計，法院在實際處理中大致有兩種不同的標準。第一種是著重于強調違約金的懲罰性，當房地產開發公司逾期交房的時候，嚴格按照合同中預先規定的條款計算違約金，對違約方賦予較重的違約金責任。第二種是基于違約金的補償性，在對違約金進行調整的時候，以相應地段的租金情況來判斷當事人因違約產生的實際損失，從而對違約金進行相應的調整。 在南福房產公司與陳某商品房預售合同糾紛一案1中，合同當事人雙方約定，違約金的計算標準以已付房款2481016元的日萬分之二為標準計算違約金。違約方南福公司認為違約金過高請求調整。雙方當事人對于違約金與實際損失的關系產生了爭議，被告方南福公司主張應當以同地段房屋的月租金為損失的計算標準，請求法院將違約金調整至月租金的百分之一百三十，而原告則認為已付房款的日萬分之二與人民銀行一年期同期貸款利率相比并不存在明顯過高的情況。此案涉及到適用何種參照標準合理界定違約金。南福公司認為雙方雖然在合同中約定了以已付購房款為基準的計算方式，但是沒有約定實際損失的計算方式。南福公司主張根據《商品房買賣合同解釋》的規定參照同地段同類房屋的租金標準計算。南福公司舉證證明根據合同中約定的違約金條款計算的違約金是同地段房屋租金的4倍以上，屬于違約金明顯高于實際損失的情況。被告南福公司認為根據《商品房買賣合同解釋》第九條，只有在出現特定情形買受人退房或者解除合同，買受人不可能得到商品房的所有權的時候才會出現利息損失。而在買受人沒有主張解除合同的情況下，房屋終將屬于買受人，南福公司的違約行為對買受人造成的損失只是另行租房居住或者將房屋出租獲利的損失，因此應當以同地段的商品房的市場租金為標準來認定買受人的不利益。二審法院認為當事人雙方在合同中約定違約金一方面是為了督促義務人履行合同義務，另一方面是在出現違約行為使能夠對買受人進行補償，雙方約定的每日萬分之二的違約金是自由意志的體現。同時根據《商品房買賣合同解釋》第十七條規定，適用租金衡量違約金的標準是雙方當事人事先沒有在合同中對違約金的計算方式作出預先的說明。延遲交房給當事人造成的損失出了租金以外還包括因延遲交房造成的裝修成本增加、當事人為交涉延遲交房事宜所耗費的人財物等，因此對于南福公司主張以租金為標準調整違約金的抗辯不予采納。本案的裁判結果表明對于合同中明確規定以合同標的額的一定比例為違約金計算標準的房屋買賣合同糾紛案件，法院的態度是以當事人在合同中的約定為標準，而且在認定實際損失的時候，不單單以租金為標準，還要考慮到由于遲延履行造成的物價上升成本以及當事人主張權利的成本。 而在黃某與康盛公司商品房預售合同糾紛二審一案2中，雙方所簽訂的合同中約定了違約方按日支付標的額的萬分之五作為違約金，康盛公司在答辯中請求法院進行調整。法院認為，康盛公司逾期交房行為給黃某造成的損失只是黃某另行租房所支付的租金損失或者是按揭貸款的利息損失，康盛公司訴請違約金過高請求調整的理由得到了法院的支持，法院根據最高人民法院《合同法解釋（二）》第二十九條，《商品房買賣合同解釋》第十六條的規定，在同地段的綜合租金價格以及人民銀行逾期貸款利息的基礎上，將違約金的計算標準調整到了日萬分之一的水平。二審法院認為黃某并沒有解除與房產公司的合同，在其繼續履行合同的前提之下，其遭受的損失主要體現在逾期交房的租金損失，而合同中按日記萬分之五的約定違約金明顯與同地段的租金水平不相符合，大大超出了當事人合理的實際損失，因此在參照人民銀行逾期計收貸款利率的基礎之上對違約金作出了合理的調整是正確的裁判。 違約金是一方未能充分履行合同責任的情況之下，以給付約定數額的違約金的方式替代損害賠償的履約形式。違約金的作用在于通過預先的合同約定，在心理上增加合同雙方當事人的壓力，促使合同當事人能夠嚴守合同，使當事人為了避免違約帶來的嚴重不利后果而積極履行自己的合同義務。合同簽訂的目的在于達成一種交易關系，滿足合同雙方經濟交往的需要，合同的最終價值在于合同的履行，通過違約金條款的約定，無形中設置了一種壓力，可以有效保障合同目的的實現。 在商品房等大宗物品的買賣中，買受人作為一個個獨立的個體往往處于較為弱勢的地位，買受人一般都是被動適用出賣方即房產公司提供的格式合同，但作為合同中的主體，違約金責任對于雙方當事人來說是平等適用的，任何一方違約都應適用同樣的違約金義務。房地產公司作為擁有豐富社會經驗的商事主體，其對自身違約可能要承擔的違約金風險應有充分的預估。無論是以銀行同期貸款利率為標準，參照《民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條的規定還是以同地段房屋租金為基準計算違約金，都有著可以參照適用的相應規定。在合同中明確約定以合同標的額的一定比例為標準計算違約金且該標準沒有明顯高于人民銀行同期貸款利率的情況下，適用商品房買賣合同中的違約金條款顯然比適用租金標準更符合當事人在簽訂合同時候的內心真意，法院不應當替代當事人做出自認為正確的選擇，否則將使違約金無法發揮自身的作用。 （作者單位：北京市門頭溝區人民法院） |
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