| 近年來，各地房地產迅速發展，但是一旦資金鏈斷裂，就會出現“爛尾樓”，由此引發房屋買受人與抵押權人的權利發生沖突的情形，如何處理此類問題，考驗著司法的智慧。本文從山東三聯彩石山莊案入手，在分析權利位階確定原則的基礎上，確定房屋買受人與抵押權人的權利位階，并闡述買受人優先受償的條件，與大家商榷。 一、問題提出：從山東三聯彩石山莊案展開 2015年3月最高法院將“山東三聯彩石山莊案”作為公正司法的典型案例寫進了法院工作報告，該案的大致情況為：2006年山東省屬企業三聯集團開發建設彩石山莊項目，占地2000多畝，擬建四個住宅小區，2006年至2007年，三聯集團與買受人簽訂房屋買賣合同，出售2100多套房屋，并向每個房屋買受人收取部分或全部的房款。后因三聯集團資金鏈斷裂，走到了破產邊緣，彩石山莊房地產項目未能開工建設即停工。同時，三聯彩石山莊涉案土地等可供執行的資產被層層抵押，三聯集團因拖欠銀行借款本息，抵押給銀行的土地使用權被法院查封，抵押權人享有優先受償權。在這種情況下，房屋買受人的購房款及利息與抵押權人的銀行貸款誰優先受償呢？面對這一難題，山東濟南中院從維護保障民生角度，提出了購房人的購房款返還請求權，可以優先受償的意見得到批復認可，為該案順利化解掃清了法律障。那么，房屋買受人權利是否一律優先抵押權呢？如果這樣的話，抵押權將失去本來的功能，那么在什么情況下房屋買受人的權利應該優于抵押權呢？這個問題值得進一步明晰。 二、理論厘定：權利位階的確定原則 民事主體的權利是法律所賦予的，一般情況下，各項法律權利均有自身的一定空域，且互不侵犯，但是，由于社會關系復雜多變，由此引申的法律權利也會發生交叉，甚至互相沖突，在這種情況下，權利的選擇就涉及到權利位階，位階高的權利優先于位階低的權利優先得到保障。那么，如何確定法律權利的位階呢？根據法學理論以及司法實踐的經驗，確定法律權利位階應當遵循四個原則： （一）法律優先原則。在制定一部法律之前，立法者通常會進行充分的調研，征求相關專家的意見，在立法的時候一般的法律權利沖突均會考慮到，當兩種或者兩種以上的法律權利會發生沖突的時候，哪一種法律權利優先會在相關法律中存在明確的規定。比如，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十九條規定“同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優先于質權人受償。同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優先于抵押權人受償。”因此，當法律對于權利位階有明確規定的時候，一律按照法律規定予以確定權利位階。 （二）生存優先原則。如果法律對于某些權利之間的位階沒有明確規定的時候，那么每一次權利發生沖突進入到司法、執法領域，都要由相關的司法、執法人員根據具體情況作出具體判斷。如何進行權利位階的界定呢？這就要從馬斯洛需求理論出發，該理論認為，人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種，分別是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。假使“較低”價值關涉一種基本生活需要，而假使不為“較低”價值退讓，此生活需要即不能滿足的話，一種‘較高’價值可能必須對另一‘較低’價值讓步，這就是法律權利位階確定中的生存優先原則。 （三）安全優先原則。在滿足了人類最基本的生存權利以后，法律保障人類安全是至關重要的。有句法諺曰“不公正勝過無秩序。”因為一個社會就算存在不公正，但是一些都有章可循，人們就會對行為的效果有明確的預期，人們的安全感就會增強。比如，抵押權為什么權利位階比較優先呢？主要是因為抵押權進行了登記，這種登記具有公示效力，凡是向社會公示了的權利就應當更加安全。又如，法律保護善意第三人的利益，也是出于對安全優先原則的考慮。因此，當法律權利發生沖突的時候，確定權利位階應當考慮安全優先的原則。 （四）發展優先原則。除了法律優先、生存優先、安全優先之外，還存在一個確定權利位階的原則，那就是發展優先原則。當兩種以上的權利發生沖突且不會觸犯法律優先、生存優先、安全優先原則的時候，執法人員、司法人員在確定權利位階的時候必須考慮優先保護哪一種權利更有利于科學的進步、經濟的發展，乃至整個社會文明的向前邁進。比如有些科學家進行學術研究不可避免地會對個別企業的聲譽帶來積極或者消極的影響，一旦出現消極影響的時候，企業是否有權利要求科學家賠償損失？這就涉及到權利位階的確定需要從發展優先原則出發進行界定的問題。假如司法機關判決科學家賠償企業的損失，那么，學術自由將被扼殺，試錯的科學實驗將沒有人敢做，整個社會的科學發展會停滯不前，顯然不符合發展優先原則。 三、位階序列：抵押權人享有優先受償權 在確定房屋買受人與抵押權人的權利位階的時候，首先根據法律優先原則，看我國法律對此有沒有明確規定。根據司法實踐的實際，實踐中應當存在兩種情形： （一）抵押登記在先，房屋出賣在后。如果房屋已經辦理了抵押登記，抵押人仍然出賣該房屋，那么，根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條規定“抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權。”也就是說，在這種情況下，抵押權人的權利優先于房屋買受人的權利。 （二）房屋出賣在先，抵押登記在后。如果房屋已經出賣給買受人并辦理了過戶登記，自然不存在與抵押權沖突的問題；但是在出賣以后，房屋辦理過戶登記之前，如果房屋辦理了抵押登記導致買受人取得房屋受到阻礙，買受人與抵押權人的權利誰更優先呢？對此，法律和司法解釋沒有明確的規定，但是根據安全優先原則，買受人購買房屋以后，應當在不動產登記部門進行備案，只要進行了備案，就算一時沒有辦理產權過戶手續，也無法辦理不動產抵押登記；同時抵押權人有理由相信所辦理抵押登記的房產沒有出賣，抵押權人屬于善意的第三人，為此，在這種情況下，司法機關、執法部門也應當優先保護抵押權人的權利，這也符合促進市場經濟發育的發展優先原則。 綜上所述，在一般的情況下，抵押權人的權利位階要高于房屋買受人的權利。 四、權利邊界：房屋買受人優先受償的條件 雖然法律權利體系中存在一定的權利位階，但是，權利位階并不具有整體的確定性。在房地產開發的過程中，由于存在大量的開發商將未竣工的房屋或者未動工的土地抵押貸款，同時預售商品房，一旦資金鏈斷裂，房地產開發失敗，就會導致涉及人數眾多的房屋買受人與抵押權人的權利沖突，比如山東三聯彩石山莊案就是一個典型。在這種情況下，如何確定房屋買受人與抵押權人權利的位階呢？《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）指出“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”在這里，商品房買受人的權利位階高于抵押權人的權利位階，主要理由是：商品房預售均經得了不動產登記部門備案，抵押權人也明知抵押物是預售商品房，并明示或者默視開發商出售商品房的，同時買受人在購買房屋的過程中完全是善意的，根據安全優先原則，應當優先保護房屋買受人的權利；與此同時，為了符合發展優先原則，在同樣屬于經營性的房屋，則買受人并不享有這一特殊的位階優惠權，只有買受人符合《中華人民共和國消費者權益保護法》規定的“消費者”的買書人才能根據生存優先原則享受這一特殊的位階優惠權。因此，房屋買受人的權利位階高于抵押權人的權利位階必須符合下列三個條件： （一）買受人必須無過錯。房屋出賣人系取得商品房預售許可證的開發商，房屋買受人在購買過程中不存在明顯的過錯，如果開發商沒有辦理房屋預售許可證以及個人出售已經辦理抵押登記房屋，買受人在購買過程中沒有盡到注意義務，說明購買人存在過錯，那么購買人不得享有買受人權利位階優惠特殊保護措施。 （二）買受人必須符合消費者的構成要件。買受人必須符合《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條規定“消費者”的條件，即買受人必須為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務；假如買受人為經營需要購買商品房，則不符合消費者的條件，不能享受權利位階特殊優惠的待遇。 （三）買受人必須支付了購房款。買受人已經支付所購買標的房屋的全部或者大部分款項，如果買受人只是與開發商簽訂了買賣合同，但是沒有繳納購房款，則不能要求繼續購買，只能解除合同。 （作者單位：湖南省永州市零陵區人民法院） |
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